Investeringsmaatschappijen zijn vooral geïnteresseerd in standaard distributiecentra die na vertrek van de huurder snel weer een nieuwe functie krijgen. De huidige ontwikkelingen vragen echter steeds meer om specifiek ontworpen distributiecentra met veel minder mogelijkheden voor hergebruik. Denk aan de e-commercewarehouses en XXL-dc’s die met name in Brabant en Limburg uit de grond schieten. Investeerders zullen meer risico’s moeten nemen.
Wie kan voorspellen wat over tien jaar de impact van een nieuwe technologie zoals 3D-printing op logistieke ketens is? “De afgelopen jaren hebben we gezien dat het heel lastig is om vooruit te kijken. Toch is dat precies wat we vragen van onze huurders als we een huurtermijn afspreken”, stelt Jo De Wolf, ceo van de Belgische vastgoedinvesteerder Montea.
De afgelopen paar jaar is enorm veel logistieke ruimte bijgebouwd. Dat betreft steeds minder vaak de standaard dc’s van 20.000 of 30.000 vierkante meter, maar megagrote panden van 40.000 vierkante meter of meer, soms met specifieke eisen voor e-commercedistributie. Wat te doen met die panden als ze leegkomen omdat ze niet meer in de veranderende behoefte van de huurders voorzien? “Met name in Nederland kunnen deze secundaire panden voor investeerders een groot probleem worden”, stelt De Wolf.
Op plek vier
Montea ziet de vastgelegde huurtermijn van een distributiecentrum steeds minder relevant worden. Bij de beoordeling of het de moeite waard is om in een logistiek pand te investeren komt ‘duration’ pas op plek vier. De locatie, het type gebouw en het type huurder zijn criteria die zwaarder wegen. “Omdat we in zo’n snel veranderende tijd zitten”, verklaart De Wolf.
Vastgoedinvesteerders kunnen zich in de toekomst alleen onderscheiden als ze aan de slag gaan met flexibele bouwvormen en bereid zijn meer risico te nemen. Dat is alleen mogelijk als de beste locatie is gekozen. De Wolf: “Wij zitten met ons allen op dezelfde ijsschots. Die schots moet groeien, maar dat zal op een andere manier gebeuren dan we nu denken. Iedereen probeert zijn risico’s daarom elders te leggen.”
Automatisering
De toenemende belangstelling voor automatisering en mechanisering heeft eveneens impact op de waardering van vastgoed, stelt De Wolf. “Bij de luchthaven in Brussel hebben we voor DHL een pand van 30.000 vierkante meter neergezet. In dat gebouw is 30 miljoen euro geïnvesteerd, in de sorteerinstallatie maar liefst 100 miljoen euro. De kosten van het pand bedragen dus maar een fractie van de totale investering.”
Kraft Heinz
Dat huurders minder ver vooruit kunnen en willen kijken, bewijst Kraft Heinz. De levensmiddelenproducent met een fabriek in Elst neemt op dit moment zijn intrek in een nieuw distributiecentrum langs de A15, halverwege tussen Arnhem en Nijmegen. Het betreft een pand dat logistiek dienstverlener Nabuurs huurt van Goodman en gedeeld wordt met de verladers SCA en Mars. “We hebben in de tender bewust gekeken naar een periode van vijf tot zeven jaar, niet naar tien jaar”, verklaart Tom Tillemans, voormalig hoofd logistiek van Kraft Heinz.
De locatie was een belangrijk selectiecriterium, stelt Tillemans. Hij doelt op de goede ontsluiting via de Waal en op de lopende gesprekken over de bouw van een railterminal langs de Betuwelijn. “In Elst produceren we ketchup voor heel Europa. Dat gaat om grote volumes, die wij waar mogelijk via het water of het spoor willen vervoeren. Mede gezien het dreigende chauffeurstekort is het belangrijk dat we voor lange afstandstrajecten andere modaliteiten kunnen inzetten.”
Marcel te Lindert – journalist logistiek en supply chain
Afbeelding bovenaan: Investeerders Philippe Van der Beken (Goodman), Jo de Wolf (Montea) en Roger Peters (PATRIZIA Logistics) over kansen in logistiek vastgoed.