Het geld rolt op de markt voor logistiek vastgoed. In 2017 werden alle records verbroken; het opnamevolume van logistiek vastgoed steeg exponentieel en er werd voor drie miljard euro belegd. Goed nieuws, maar het roept ook vragen op. Gaat het bijvoorbeeld niet te goed? En hebben we nog wel plek in de logistieke hotspots? Sven Bertens, Head of Research bij vastgoedadviseur JLL, legt uit.
Bertens spreekt van een ‘exceptioneel’ jaar wanneer hij terugblikt op 2017. Op vastgoed gebied werden alle records verbroken, grotendeels gedreven door de verbeterde economie en de aanhoudende lage rente. Het opnamevolume van vastgoed stijgt nu een aantal jaar en bedroeg in de eerste helft van 2017 al circa 1,4 miljoen vierkante meter. Dat leidt tot een zeer laag leegstandspercentage en een groeiende vraag naar nieuwbouw.
De nieuwbouw van distributiecentra wordt grotendeels gedreven door de schaarste van direct beschikbaar modern logistiek vastgoed. “Het huuraanbod in Nederland is al een aantal kwartalen op rij sterk dalende. Veel partijen moeten daardoor hun eigen nieuwbouw initiëren. Een voorbeeld hiervan is Inditex, dat vorig jaar 100 miljoen investeerde in de bouw van een distributiecentrum in Lelystad. Dit is de grootste transactie van 2017 geweest”, legt Bertens uit.
Ook beleggers spelen in op het schaarse huuraanbod in Nederland. “Nieuwbouw is voor hen momenteel aantrekkelijker dan bestaand vastgoed met een huurder kopen. In 2017 hebben we een recordbedrag van drie miljard euro gehaald. Veel beleggers zijn zelfs speculatief gaan bouwen, dat wil zeggen: bouwen zonder dat er al een huurder voor is.”
Gaat het te goed?
Speculatief bouwen. Dat doet bij menigeen de alarmbellen rinkelen, erkent Bertens. “Zodra we zulke ontwikkelingen zien begint men zich vaak zorgen te maken. Gaat het niet te goed? Wij denken van niet. Er worden nog geen onnodig grote risico’s gelopen. De markt ontwikkelt zich op een gezond niveau. Op sommige plaatsen in Nederland wordt wellicht wat te veel speculatief ontwikkeld, bijvoorbeeld rondom Schiphol. Door de vele nieuwbouwinitiatieven in die regio gaan de huurprijzen daar mogelijk dalen. Maar op de lange termijn voorzien we daar geen probleem.”
De risico’s die in de markt worden gecreëerd komen vooral van de huurgaranties die ontwikkelaars afgeven als ze hun ontwikkeling verkopen. Bertens legt uit: “Als er binnen twaalf of 24 maandenna opplevering, nog geen huurder is gevonden, dan betaalt de ontwikkelaar het huurbedrag aan de nieuwe eigenaar. Dat zal in sommige gevallen aanzienlijke risico’s met zich meebrengen.”
2018: vraag naar nieuwbouw houdt aan
JLL verwacht dat de markt ook in 2018 nog aantrekt, zij het minder hard dan vorig jaar. De vraag naar nieuwbouw houdt aan, maar de beleggingsvolumes nemen af. “Veel van de kopers op de Nederlandse logistieke markt beleggen voor de lange termijn. Die gaan het niet na een jaar al verkopen. De drie miljard van 2017 gaan we dit jaar niet halen.”
Op de traditionele hotspots is de ruimte voor nieuwbouw inmiddels schaars, zeker omdat het vaak om grootschalige centra gaat. Ontwikkelaars wijken daarom uit naar de zogenoemde ‘secundaire hotspots’. Dat gold ook voor Inditex, die Lelystad boven hotspot Limburg verkoos door de hoeveelheid beschikbare ruimte en personeel. Bertens: “Ruimte begint een uitdaging te worden. De olievlek wordt uitgebreid nu beleggingsontwikkelaars noodgedwongen naar de randgebieden uitwijken. Ook personeel is een issue, maar vooral omdat het functieprofiel van medewerkers verandert. Bedrijven zoeken meer dan de traditionele heftruckchauffeur. Daarom zie je in Tilburg bijvoorbeeld dat ze werken aan betere OV bereikbaarheid van bedrijventerreinen. Heftruckchauffeurs hebben een rijbewijs, maar studenten niet. Zij worden nu naar de dc’s gereden. Zo proberen ze op de traditionele hotspots het personeelstekort in te vullen.”
Op 21 februari spreekt Sven Bertens op Logistiek Vastgoed Nederland 2018. Tijdens deze dag krijgt u inzicht in de nieuwste trends en ontwikkelingen in logistiek vastgoed. Denk aan impact van e-commerce, digitalisering, robotisering en circulariteit en een unieke excursie naar hotspot Borchwerf II. Inschrijven voor Logistiek Vastgoed kan hier.
