Logistiek vraagt om energieneutrale en flexibele vastgoedoplossingen

Het
jaar 2017 heeft alle records op het gebied van logistiek vastgoed
gebroken. Nooit eerder is zo veel logistieke ruimte in gebruik genomen:
drie miljoen vierkante meter.
Investeren in logistiek vastgoed is daarom populair, maar niet zonder
risico. Huurders van logistiek vragen immers steeds meer om duurzame en
flexibele oplossingen, blijkt tijdens het congres Logistiek Vastgoed
2018. “Een duurzaam warehouse is meer dan een
pand met LED-verlichting en een BREAAM-certificaat.”

Nedcargo investeert flink in duurzaamheid. De
logistiek dienstverlener heeft zijn eerste elektrische binnenvaartschip
in de vaart, terwijl de tweede en derde in aanbouw zijn. Het
distributienetwerk bestaat – na de ingebruikname van
een nieuw pand in Willebroek eind 2017 – uit drie multi-customer
warehouses. “Duurzaamheid is meer dan een pand met LED-verlichting en
een BREAAM-certificaat. Wij zoeken naar locaties met een multimodale
terminal, zodat we binnenvaart kunnen inzetten. In de
warehouses op die locaties stoppen we klanten met zo veel mogelijk
hetzelfde distributieprofiel, zodat we stromen kunnen bundelen”, vertelt
Roderick de la Houssaye, ceo van Nedcargo. Hij doet zijn verhaal in
Roosendaal op het congres Logistiek Vastgoed 2018,
georganiseerd door Spryg
.

Voor alle investeringen in duurzaamheid draagt
De la Houssaye één belangrijk argument aan: de klanten willen het.
Vanuit het warehouse in Alphen aan den Rijn verzorgt Nedcargo
bijvoorbeeld de exportzendingen van Heineken. “Heineken
wil op termijn een volledig energieneutrale logistiek. Onze
activiteiten spelen daarin een belangrijke rol. Wij zijn onderdeel van
de duurzaamheidsagenda van onze klanten. Om die reden staan wij in de
jaarverslagen van klanten als Heineken, Remia en FrieslandCampina.”

Energietransitie

Nedcargo investeert graag in duurzaamheid,
maar dat kan alleen als klanten zich voor langere tijd committeren aan
de logistiek dienstverlener. Dat vraagt om een breuk met de heersende
trend waarin contracten met een looptijd van een,
twee of drie jaar gemeengoed lijken te zijn. “Neem het elektrisch
containerschip waarmee we de exportzendingen van Heineken naar Rotterdam
brengen. Zo’n schip kost 3,5 miljoen euro. Om dat soort investeringen
mogelijk te maken, hebben we met Heineken een tienjarig
contract afgesloten.”

De energietransitie blijft niet alleen beperkt
tot de binnenvaart, maar strekt zich ook uit naar de volledige
logistieke operatie. De la Houssaye rekent voor hoeveel energie nodig is
voor het pand, het intern transport en het transport
over de binnenwateren en het weg: 30.000 megawatt in Alphen aan den
Rijn, nog iets meer in Willebroek. “Als we het dak volleggen met
zonnepanelen, levert dat meer energie op dan we in het warehouse
verbruiken. Met een windmolen kunnen we een warehouse van
60.000 vierkante meter runnen. De vraag is hoe we die energie bufferen.
We kunnen daarvoor een waterstoffabriekje bouwen, maar dat heeft een
rendement van niet meer dan 30 tot 60 procent. Ik zie meer in opslag in
batterijen. Om het warehouse in Willebroek
een week lang te laten draaien, hebben we twee ton aan batterijen
nodig. Dat valt mee.”

Warehouse-as-a-service

Naomi Landman van Gefco noemt flexibiliteit
als belangrijkste vastgoed thema. De vraag van haar klanten verandert
steeds sneller. “Op het ene moment zijn ze bezig met de lancering van
een webshop, wat gepaard gaat met veel kleine zendingen.
Het andere moment krijgen ze extra bulkvoorraad binnen waarvoor ze een
oplossing zoeken. Dat betekent dat wij niet elke maand evenveel
vierkante meters nodig hebben. Dat betekent dat wij ook niet elke maand
evenveel vierkante meters willen huren. Het liefst
betalen wij alleen voor de ruimte die wij gebruiken. Dat vraagt ook om
een vastgoedbeheerder die daarin meegaat”, stelt de managing director
van Gefco Forwarding Netherlands.

Ook Philippe van de Beken, managing director
van Goodman, ziet de groeiende vraag naar flexibele vastgoedoplossingen.
Hij introduceert de term warehouse-as-a-service. “Wij als
vastgoedpartijen moeten veel meer gaan denken in infrastructuur
in plaats van in vaste gebruikers.” Landman voegt nog een ander aspect
daaraan toe: het werkklimaat. Nu het steeds lastiger wordt om werknemers
te vinden, is het belangrijk dat logistiek dienstverleners zoals Gefco
zich presenteren als aantrekkelijke werkgever.
“Dat vraagt om warehouse met veel daglicht en bijvoorbeeld
mogelijkheden om zomers in de pauze buiten te zitten. Wij zijn
afhankelijk van hetgeen jullie op dat punt voor ons bouwen”, sprak
Landman tot de vastgoedpartijen.

Startups

Nieuwe startups spelen in op de vraag naar
duurzame en flexibele logistieke oplossingen. Een voorbeeld is City Hub,
dat minimagazijnen aan de rand van steden opent. Winkeliers kunnen hun
goederen daar overslaan op milieuvriendelijke,
elektrische voertuigen. “Een partij als Nike heeft zijn winkelvoorraad
in Amsterdam bij ons neergelegd. Dat heeft het mogelijk gemaakt het
winkeloppervlak met dertig procent te laten groeien. Ook de omzet is
daarna met dertig procent gestegen”, vertelt Jeroen
van der Kraats, oprichter van City Hub.

Stockspots heeft een app ontwikkeld die vraag
en aanbod op het gebied van opslagruimte bij elkaar brengt. De app biedt
tevens inzicht in de voorraadposities in het externe warehouse.
Oprichter Coen de Lange: “Wij zijn nu in gesprek
met een bloempottenleverancier die vier maanden per jaar een piek kent.
De rest van het jaar is niet veel te beleven in dat warehouse. Wij
zorgen ervoor dat er beweging blijft.”