De vraag naar nieuwe warehouses en distributiecentra blijft de komende jaren onverminderd groot. Dat was de heersende teneur tijdens het congres Logistiek Vastgoed 2017. De locatie en het ontwerp van die panden zal echter wel degelijk veranderen, denk aan meerlaagse warehouses in binnensteden. De digitale en circulaire economie zijn de drijvende krachten achter die verandering.
De voorraad logistiek vastgoed is in een paar jaar tijd gegroeid van 20 naar 28 miljoen vierkante meter. Voor die snelle groei draagt Paul Bleumink, managing partner van Buck Consultants International, twee redenen aan: de consolidatieslag onder logistiek dienstverleners en de groei van e-commerce. Tijdens het goed bezochte congres valt de naam Lidl, dat recent aankondigde een nieuw distributiecentrum voor e-commerce in Roosendaal met werk voor maar liefst 1200 mensen te bouwen. “De ontwikkelingen gaan zo snel, dat bij de verschillende overheden een kennisachterstand ontstaat. Die praten nog steeds over grote grijze dozen en extensief ruimtegebruik, maar daarvan is allang geen sprake meer.”
Lees ook: 3 trends in logistiek vastgoed
De groei van e-commerce leidt tot de bouw van nieuwe distributiecentra die er anders uitzien dan gebruikelijk. “Er werken veel meer mensen, verdeeld over meerdere tussenvloeren. Dat betekent ook hogere energiekosten om de hele boel te verwarmen en meer aandacht voor automatisering. En we zullen minder grote docks zien, maar veel meer kleine laad- en losstations voor bestelbussen”, stelt Bleumink.
Dubbellaagse warehouses
Een gevolg van e-commerce is een groeiende behoefte aan stadsdistributiecentra, niet alleen aan de rand van steden maar ook middenin steden. In Parijs en Berlijn zijn inmiddels voorbeelden daarvan te vinden, opgezet om consumenten razendsnel te beleveren. Een uitdaging is de beschikbare ruimte in die steden. Dubbellaagse warehouses, in Nederland not-done, komen nu weer in beeld. “Op dat vlak kunnen we nog wat leren van Japan en Hongkong. Daar bouwen we warehouses tot 26 lagen”, stelt Philippe Van der Beken, algemeen directeur van Goodman in Europa.
Roger Peters van het anderhalf jaar geleden opgerichte Patrizia Logistics heeft de focus vooral op de ontwikkeling van logistieke centra in steden gelegd. “Denk aan integratie van warehouses in kantoorpanden, maar ook in overdekte winkelcentra. De trend is dat winkels steeds kleiner worden, maar die winkels willen aan het eind van de dag wel een product aan klanten meegeven. Je kunt denken aan een pand met distributie op de begane grond en winkels op eerste verdieping, die via paternosterachtige systemen met elkaar zijn verbonden.”
Jonas van Stekelenburg, directeur Cargo Schiphol Group.
De groei van e-commerce heeft zelfs impact op het logistiek vastgoed op Schiphol. De locaties voor eerstelijnsafhandeling van luchtvrachten zijn vergeven, zodat ook hier wordt gedacht aan de bouw van dubbellaagse panden. “Ons volume is de afgelopen jaren ongeveer gelijk gebleven, maar het aantal douaneaangiftes is met tien tot vijftien procent gestegen. Oorzaak: het toenemende aantal kleine zendingen. Iedereen bestelt tegenwoordig bij Alibaba, ik ook. Wij zoeken het daarom niet in meer ruimte, maar in een efficiënter gebruik van de bestaande ruimte”, zegt Jonas van Stekelenburg, directeur van Cargo Schiphol Group.
Lees ook: Bedrijven moeten verder kijken dan de laagste prijs per vierkante meter
Circulaire economie
Wat eveneens een grote impact gaat hebben op het ontwerp van logistiek vastgoed, is de circulaire economie. Dat is althans de opvatting van Bleumink. “We praten in Nederland veel over circulaire economie, maar in feite doen we nog vrij weinig aan recycling. Circulaire bedrijventerreinen? Ik ken ze niet.” Arthur van Dijk, voorzitter van Transport & Logistiek Nederland, valt Bleumink bij. “Als ik denk aan circulaire economie, schaam ik mij dood. Nederland is nummer één in logistiek, maar als het gaat om recycling komen we niet verder dan wat plastic, agrofood en bouwmaterialen. De circulaire economie is een en al logistiek.”
Arthur van Dijk, voorzitter van Transport & Logistiek Nederland
Goed, hier en daar wordt geëxperimenteerd met het gebruik van duurzame materialen in de bouw van distributiecentra, maar marktrijp zijn die nog niet. Samenwerking in ketens om retourstromen te organiseren en geretourneerde producten te reviseren of te recyclen? “Het gebeurt nauwelijks. Het is hard nodig dat logistiek dienstverleners een visie hierop ontwikkelen”, stelt Bleumink. Van Dijk: “Denk aan het opzetten van materiaalbanken voor teruggewonnen grondstoffen. Als we dat gaan doen, begint de circulaire economie te leven. Hier liggen grote kansen.”
Marcel te Lindert – journalist logistiek & supply chain