Door meer in te zetten op circulaire processen kan Nederland koploper blijven in de logistiek. Dat stelt Paul Bleumink, managing partner Buck Consultants International “Het gaat goed met de logistiek en de logistieke vastgoedmarkt. Nu wordt het tijd dat de sector aan de slag gaat met zijn CO2-footprint.”
Op 14 februari geeft Bleumink tijdens het congres Logistiek Vastgoed inzicht in de belangrijkste trends en ontwikkelingen op de logistieke vastgoedmarkt. Onderwerpen als e-commerce, circulaire economie en de (wild)groei aan hotspots komen aan bod. Wordt het dringen op de markt? In gesprek met LogistiekProfs licht Bleumink vast een tipje van de sluier op.
De opname van Europees logistiek vastgoed stijgt al sinds 2013. Waar hebben we dat aan te danken?
‘We zien vooral een stijging in de opname van nieuw logistiek vastgoed. Daar zijn twee oorzaken voor: e-commerce en schaalvergroting. De fijnmazige processen die bij e-fulfilment komen kijken, passen niet in het bestaande vastgoed. Dit zorgt dus groeiende vraag naar nieuwe logistieke gebouwen. De tweede oorzaak is schaalvergroting. Er vinden nogal wat samenvoegingen van distributiecentra plaats. Veel logistiek dienstverleners willen met hun klanten kunnen meegroeien en voegen de operaties van meerdere klanten samen op één locatie. Dat leidt er ook toe dat soms oudere warehouses worden achtergelaten en de vraag naar nieuw en grootschalig logistiek vastgoed stijgt.’
Hoe scoort Nederland ten opzichte van de rest van Europa?
‘We zijn in Nederland eigenlijk concurrerend in bijna alle facetten van logistiek. Dat heeft te maken met de bereikbaarheid, een groot aanbod aan transportoplossingen en de manier waarop we transport organiseren. Ook op het aspect douane & belastingen doen we het beter dan onze Europese concurrenten. Waar we minder goed op scoren zijn de kosten van vastgoed. In België of Duitsland liggen de grondkosten op ongeveer 40 euro en hier op 150 euro. Dat komt simpelweg door de druk op de ruimte. De concurrentie om grond is hier hoger en dat zie je terug in de prijs van vastgoed. Ook op het aspect arbeid scoren we lager. Door de snelle groei van logistiek hebben we last van krapte op de arbeidsmarkt. In een e-commerce distributiecentrum werken al snel 500 tot 1000 mensen. Dat wordt deels ingevuld door flexwerkers uit het buitenland, maar je hebt ook leidinggevenden in warehouses nodig, planners, chauffeurs die op de nationale markt klanten moeten bedienen. In andere Europese landen hebben ze hier waarschijnlijk minder last van, omdat het werkloosheidspercentage daar hoger is, zeker in bepaalde regio’s.’
Hoe lossen we dat tekort aan personeel op?
‘Door in te zetten op arbeidsmarkt en innovatie. We concurreren in Nederland nu vooral op de harde factoren: ruimte en ontsluiting. In de toekomst is dat niet voldoende. Het moet een logistiek ecosysteem zijn, waarbij ruimte is voor innovatie en samenwerking. Koplopers in de sector zetten daar al op in. Dat is slim, want om personeel te kunnen werven moet je vernieuwend zijn.’
Is robotisering de oplossing?
‘Ja, dat kan op den duur een oplossing bieden. Albert Heijn bouwt bijv.in Zaanstad een geautomatiseerd dc ter vervanging van een DC waar nu ongeveer 600 mensen werken. Die zijn in de toekomst niet allemaal meer nodig in dat DC. Er zijn dus op termijn minder handjes nodig. Die handjes worden nu al vooreen deel ingevuld door flexwerkers uit het buitenland. Dat leidt dan weer tot een groeiende vraag naar mensen die alles in goede banen leiden: leidinggevenden, planners etc. Daar blijft een schreeuwend tekort aan. Er wordt te snel gedacht dat we met automatisering de problemen op de arbeidsmarkt gaan oplossen, maar daar hebben we nog wel even voor nodig. De systemen zijn nog erg duur. Er zijn nu een aantal bedrijven aan het pionieren, en daar kunnen we pas over een aantal jaar op meeliften.’
Even terug naar logistiek vastgoed. Waarom zijn Limburg en Brabant zo in trek?
‘Wil je aan de Benelux of Duitsland leveren, dan kan je beter in het zuiden van Nederland zitten. Zuid-Holland zou natuurlijk ook kunnen, maar daar is de beschikbaarheid van grote kavels een probleem. In Brabant en Limburg lig je goed in de markt en heb je de ruimte. Er wordt in deze regio’s ook planmatig ingespeeld op deze trend. Op een aantal plekken in Brabant worden grote kavels voor logistiek vrijgemaakt. Ook in Venlo en Zuid-Limburg zijn nog veel locaties beschikbaar.’
In onderzoek van vastgoedadviseur CBRE kwam afgelopen november naar voren dat – door een beperkte beschikbaarheid van grond – de vraag naar verticale oplossingen voor logistiek vastgoed in Europa stijgt. Gaan we die trend in Nederland ook zien?
‘Dat is nu nog lastig, omdat distributiecentra vaak nog niet geautomatiseerd zijn. Wanneer je bijvoorbeeld nog veel met heftrucks doet, is horizontaal werken eenvoudiger en goedkoper. Zodra we meer gaan automatiseren, kunnen we ook de hoogte in gaan. Dat zie je al wel in vrieshuizen. Ik denk dat we in Nederland zeker meer met hoogbouw te maken krijgen.’
Opvallend is dat jullie als bureau veel aandacht besteden aan circulaire logistiek. Hier lees je weinig over. Waarom is dit voor jullie een belangrijk onderwerp?
‘Dat is in feite onze boodschap aan de sector. Het gaat de laatste tijd goed met de logistiek en het logistiek vastgoed. Daarom wordt het tijd dat de logistieke sector aan de slag gaat met zijn CO2-footprint. Bedrijven moeten verder kijken dan de laagste prijs voor een vierkante meter. We moeten ons afvragen wat onze bijdrage is aan het duurzamer maken van ketens. Dat is immers wat klanten van de sector verlangen.’
Doen we dat echt zo slecht? Bedrijven als Lidl en Bol.com ontvingen vorig jaar nog een BREEAM-certificaat voor hun duurzame distributiecentra.
‘Dat gaat inderdaad wel goed, maar circulaire logistiek is meer dan alleen een duurzaam gebouw en duurzame energie. Het gaat ook om multimodaal vervoer en bijvoorbeeld het organiseren van retourstromen. Dat vraagt om nieuwe concepten, maar daar is vrijwel niemand mee bezig. Door de vele thuisleveringen, met als gevolg de vele bestelbusjes in woonwijken, is de logistiek best een vervuilende sector. Ik verwacht dat er te zijner tijd extra heffingen komen op brandstof en dat fabrikanten aan logistiek dienstverleners gaan vragen: wat kan jij doen om mijn CO2-uitstoot te verminderen? Als we in staat zijn om een pakketje bij iemand thuis af te leveren, waarom zijn we dan niet in staat om heel fijnmazig retourstromen te organiseren in de logistiek: van de consument terug naar de fabrikant? Een aantal fabrikanten is hier wel mee bezig, maar dat gebeurt mondjesmaat. We zijn in Nederland koploper om voor internationale merken de Europese distributie tot in de haarvaten te organiseren, nu moeten we ook op gebied van circulaire logistiek de topper worden.’
Meer weten over de huidige trends en ontwikkelingen op het gebied van logistiek vastgoed? Bezoek op 14 februari het congres Logistiek Vastgoed in Nijmegen. Inschrijven kan hier.
Redactie LogistiekProfs